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  (原标题:专访|正荣集团总裁黄仙枝:一线城市房价下跌可能性几乎为零(组图))

  黄仙枝称,从资源稀缺角度以及产业集聚度、人口等因素而言,一二线城市依然比较安全,特别是一线城市,房价下跌的可能性几乎为零。

  2013年,在房地产被“黄金十年结束”舆论中,有企业反其道而行,攻城略地、迅速扩张,在一片观望中,最终实现了规模的爆发增长。这其中就有包括正荣集团。

  自2013年进军上海启动全国化战略以来,公司销售数据呈现爆发式增长。2015年正荣销售额为306.3亿元,全国房企排名第26位。进入2016年,正荣在2015年的规模基础上实现销售额增长20%-25%,预计2018年突破550亿,未来三年的复合增长率约30%。

  作为前中国房企30强唯一一家没有登录资本市场的房企,今年3月,正荣总部搬迁至上海,正式启动“上海和福州”双总部战略。

  4月12日,正荣集团董事总裁黄仙枝在接受澎湃新闻记者()专访时表示,正荣在过去几年的表现看似激进,实则是集团管理层对房地产市场做了多年研究之后的判断。也正是所谓的敢于投资,抓住了或许是最后一轮进跻身房企第二梯队入上海市场的机遇。

  黄仙枝称,地产企业要实现持续增长,必定要扩张规模,否则就会面临人才流失、不被资本市场认可等瓶颈。

  事实上,集团将总部搬迁至上海,也有这方面考虑:“上海有其特有的战略高度,企业发展到一定规模之后,对于人才、资金、资源等要素提出更高的要求。”

  黄仙枝称,正荣过去3年的高速发展,得益于前期土地储备充足。2013年开始,正荣在海西、和长三角、京津冀等区域大量拿地,进入上海、南京、苏州、天津等城市,仅2013年,拿地金额达到140亿元,目前长三角的整体货值占集团整体货值的一半以上。

  黄仙枝表示,也正是所谓的敢于投资,抓住了或许是最后一轮进跻身房企第二梯队入上海市场的机遇。后来的市场证明,当时的决策是正确的。

  黄仙枝称,正荣的战略设定总体描述为1个职能总部,4大发展区域(京津翼区域、长三角区域、海西区域、中部区域),每个区域包含5个核心城市。在投资过程中,集中资源攻破重点城市,提升市场份额。

  可以看到,经过上一轮拿地,公司重仓的上海、南京、苏州,土地红利明显。以具体项目为例,南京润江城项目一期开盘价14000,一年半后已逼近24000,而苏州国领高层项目,当年9999的起价开盘,目前已突破2万。

  从2015年11月至今,正荣集团在公开市场上拿地近100亿元,同时,有多个并购项目在洽谈。苏州、南京、天津、福州、莆田成为拿地补货的重点城市。到目前为止,正荣集团在这5个城市都新增了土地储备,上海还在伺机而动。上周,正荣以总价2.6亿摘得苏州望亭地块,折合楼板价5857元/平方米,溢价率166.24%。这块地属于当时溢价率最低的地块。

  黄仙枝表示,正荣目前在土地市场的策略,遵循三原则:全面参与,谨慎出价,不当地王。全面参与,意味着正荣尽量多参与深耕城市土地出让的报名、测算、投标与现场拍卖。目的只有一个,在土地市场上,尽快熟悉每一个可能的对手,从出价风格,算账水平,产品能力与安全线评估。

  以南京市场为例,今年1月15日,正荣在南京二度出手。一块容积率3.8的土地,以22.8亿元起价竞拍,在恒大、万科、正荣、绿地、招商与碧桂园6家房企中展开,很快就演变成招商与正荣的“二人转”。54轮后,正荣以10774元/平米的楼面价胜出。南京成功拿地仅仅两周后,南京地价全面上涨。随后的上海建工联合体在临近区域中,以高达64.8亿元的总价成交。

  数据显示,近5个月正荣投资100亿土地款,测算货值过250亿,货值比达到1:2.5,在同一梯队的开发企业里面相对比较优秀。

  黄仙枝告诉记者,这一轮拿地与上一轮不一样,这一轮更加注重土地的利润和开发的效率,追求有质量的增长。“在这轮市场上行过程中,拿地更考验投资能力,万一市场波动,也能立于不败之地。”他表示。

  他表示,有发展,就有负债,关键是我们有红线不能破,正荣的融资结构中,大部份来自于银行信贷,而非外界传言的信托、基金等,综合资金成本7-8%左右。未来还会通过发债替换高成本债务,拉底融资成本。此外,正荣还会选择在一二线城市持有优质物业,逐步增加自有物业的比例,保证稳定的现金流回款。

  对于正荣集团近三年的快速发展,黄仙枝归结为战略的成功。在正荣内部,董事局主席欧宗荣十分重视集团战略,战略和决策的重要性被赋予极高的意义

  黄仙枝表示,从大形势看,房地产调整周期密集,波动较大,对于重资产型的房地产企业,经受的影响也就比其他行业更加的大。

  因此,正荣集团将原有“一主两翼”的发展和战略升级为“三驾马车”格局,即核心业务为地产开发为主,新增“商业物业”和“股权投资”两大板块,此外将拓展上下游产业链,向投资性、证券化、金融化的发展。

  其中,商业物业有助于增加集团稳定的现金流,与住宅地产本来就有协同效应。股权投资板块将专注四大行业:医疗服务、健康,文化旅游、教育;地产上下游包括轻资产运营,通过股权投资切入新行业发展,形成投资规模。此外,正荣也在试水金融领域,希望通过与金融机构合作,开展基金业务以及金融租赁等业务。

  黄仙枝表示,正荣地产控股股份公司已经成立,正荣集团董事副总裁林朝阳就任地产公司总裁,目前已基本实现独立运转,商业物业板块正在迅速发展,股权投资板块也在招兵买马中。

  回到房地产市场,黄仙枝坦言,这轮上涨也和经济大环境有关,宽松的资本在经济上行压力下,有追逐资本避险的需要,这也助推了房价的此轮快速上涨。3月中下旬以来包括上海、苏州、深圳各地出台调控政策,遏制房地产市场的投资以及不理性需求。对此,黄仙枝表示,调控有利于市场回归理性。短期内,调控新政对于制约成交量控制房价上涨已经显效。但是从资源稀缺角度以及产业集聚度、人口等因素而言,一二线城市依然比较安全,特别是一线城市,房价下跌的可能性几乎为零。(来源:澎湃新闻记者)

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